代币和证券有很多共同点。两者都是对资产的债权。这些文书的发展还得益于计算机技术的进步，使文书所依据的概念得以实施。
但是，存在差异。代币化扩展了证券化的可能性。代币化增加了一个新的维度——可编程性。这使得在不同情况下，可以通过编程到代币中的过程（例如通过智能合约）修改索赔条款。在讨论这个问题之前，了解一下证券化的起源是有用的，因为它提供了对代币化未来发展的见解。
证券化——简史
我们大多数人都熟悉股票和债券作为证券。但是，当股票和债券发行时，我们不将流程称为证券化。相反，我们通常保留将贷款或财产地契等债权转换为有价证券的期限。
证券化始于 1970 年代，当时银行向非银行机构出售住房贷款或抵押贷款。这释放了锁定在贷款中的资金，使银行能够提供新的住房贷款。 与此同时，非银行机构形成贷款池并发行由这些贷款支持的证券。此类证券由养老基金、共同基金和保险公司购买。贷款池收到的抵押贷款在扣除费用后转嫁给证券持有人。此类证券后来被称为抵押贷款转嫁证券。
养老基金和保险公司等投资者被购买住房贷款所吸引，因为他们从会员缴款或保费中获得了大量资金，需要投资于长期资产以满足未来的提款。抵押贷款证券符合要求，因为住房贷款的发放期限长达 25 至 30 年。然而，有一个缺点。
房主有权赎回或提前偿还贷款，通常在利率下降时这样做，因为他们可以以较低的利率为贷款再融资。当提前还款发生时，贷款的期限会大幅缩短。这带来了一个问题，因为投资住房贷款的原因是它们的期限很长。
克服期限不确定问题的一项创新涉及将抵押贷款池分为不同的部分或层，根据收到提前还款的顺序进行安排。与其他部分相比，第一批投资者基本上持有期限最短的证券，因为任何预付款都将首先支付给他们。受提前还款影响最小的部分投资者将更确定他们持有的证券本质上是长期的。以这种方式构建的证券被称为抵押抵押债务。
证券化的概念很可能早于 1970 年代。然而，将其投入使用意味着跟踪数以万计的非同质抵押贷款，只有从 1970 年代开始，计算机的可用性和功能更高，这项任务才可行。如今，证券化市场已经超越了抵押贷款，扩展到汽车贷款、信用卡贷款和学生贷款等其他资产。与此同时，购物中心、商业和住宅建筑等房地产已使用房地产投资信托基金进行证券化。因此，证券化市场已增长至约51万亿美元。
是什么导致了这个市场的规模？首先，房地产贷款是大件物品。鉴于对住房和商业空间的需求，房地产市场的融资需求很大。银行能够满足这种融资需求，因为它们可以将发起的住房贷款出售给贷款池，而贷款池又可以轻松地将证券出售给渴望投资的养老基金、共同基金和保险公司。
该市场的参与者主要是机构投资者，因为抵押贷款支持证券被认为是散户投资者无法购买的复杂金融工具。关于这个市场的最后一个注意事项是，它在受监管的环境中运作，需要证券在出售之前进行注册。
代币化
与证券化过程一样，代币化过程也创建了对资产的债权。这些声明由驻留在区块链或分布式账本上的数字代币表示。索赔的所有权记录在分布式账本上，这为所有权证明提供了安全性，因为记录无法删除或更改。代币的数字性质为这种金融工具创造了灵活性，因为人们可以拥有资产的一小部分。碎片化使资产更具流动性，因为拥有成本更实惠，口径更小。此外，通过不可替代代币 （NFT），代币化使对独特的无形资产（如数字图片）的索赔和交易成为可能。
由于代币只是一个数字程序，因此超越代币作为资产所有权记录成为一种可能性。例如，实用代币是对服务的索赔，而证券型代币是对资产的索赔。
借助区块链技术，代币化为新产品和开展经济活动的新方式带来了希望。然而，代币化市场尚未完全起飞。从 2021 年的微不足道的 23 亿美元，预计到 2025 年将增长到 56 亿美元。51万亿美元的证券化市场有什么教训吗？
机构的参与在很大程度上占了证券化市场的规模。然而，机构对代币化市场不太感兴趣，因为由于被代币化资产的异构性和缺乏规模，代币化市场已经支离破碎。 然而，标的资产或服务的程序和条款的标准化可以促进市场的增长。最初，可能还需要第三方监控和审计，直到开发出更强大的身份验证程序。此外，可能需要一个行业组织来带头开展各种举措，因为不同参与者的临时安排可能还不够。最后，随着行业的成熟和教育的普及，散户投资者参与的障碍将被克服，带来新的资金来源，为行业增添活力。